Marcel Soural se letos poprvé dostal do žebříčku sta nejbohatších Čechů, který sestavuje časopis Forbes. Ten majetek jednoho z největších českých developerů odhadl na 2,6 miliardy korun. V klubu nejbohatších Čechů tak obsadil 97. místo. Po pádu Bohemia Energy Jiřího Písaříka je o příčku výše. První velký rozhovor po oznámení výsledků poskytl Soural pro newstream.cz.
Koupí bytu pořád porážíte inflaci
Jak se do cen bytů v současnosti promítají rostoucí ceny materiálů a nedostatek pracovníků na trhu? Je to krize? A jak dlouho bude trvat?
Jsme dlouhodobě zvyklí na kritickou situaci. Nevím, jak dlouho to bude trvat. Předpokládáme, že se trh se stavebními materiály stabilizuje někdy na jaře. Dojde k brzdění investiční výstavby. Zdražují se peníze, zdražují se vstupy. Česká národní banka se rozhodla, asi správně, že ekonomiku přibrzdí. Bude se méně stavět. A bude méně práce.
Už v současnosti se staví nejméně bytů v historii. A vy říkáte, že se bude stavět ještě méně?
Ano. Bude tím pádem menší odběr stavebního materiálu. Pak zafunguje trh, a ceny materiálů a prací půjdou možná dolů.
Přitom v současnosti, přestože zdražují hypotéky a ceny nových bytů neustále rostou, se byty pořád dobře prodávají…
To je krátkodobá situace. Inflace je kolem čtyř nebo pěti procent, predikuje se šest. Když si vezmete hypotéku za dvě a půl procenta, pořád vyděláváte. Porážíte inflaci. Proto hypotéky pořád fungují. Nicméně, v listopadu bude zasedat bankovní rada ČNB, která asi zvedne sazby. A zavede nějakou regulaci na hypotéky. To znamená, že budou brzdit hypotéky. Někteří lidé na ně potom nedosáhnou.
Čeho je málo, to je drahé
Trigema s tím nemá problém? Nebojíte se, že své byty za poměrně vysoké ceny již neprodáte?
Nebojím se, o byty je stále zájem. Trh pořád funguje. Ve třetím čtvrtletí letošního roku poklesla nabídka bytů poprvé v historii v Praze pod tři tisíce. My tato data sbíráme deset let. A tak málo bytů tady ještě nebylo. Není co prodávat. Tvrdím, že čeho je málo, to je bohužel drahé. Bez ohledu na to, že se zmenšuje množina lidí, kteří jsou schopní nakupovat byty. Byty slouží jako úložka peněz, které člověk vydělá.
Je to ještě rozumná úložka, za aktuální ceny?
Pořád se musíte dívat na to, že ceny jsou sice vysoké, ale je otázka, zda budou někdy nižší. Všechny státy světa tisknou peníze jako o život. Dřív bývalo normální, že hodnota je podložena prací. Jenomže peníze teď podložené prací nejsou. Peníze se znehodnocují. A to, co je podložené prací, bude dražší.
Jak přemýšlíte o příštím roku. Mnoho podnikatelů říká, že do svých produktů budou muset nakonec promítnout zdražování. K tomu rapidně poroste cena energií, inflace bude patrně mnohem vyšší. Nemáte z toho obavy?
Pro jakoukoliv developerskou společnost je teď složité říkat dva roky dopředu nějakou cenu. Toho se všichni obávají. To, co se stalo na trhu za posledního půl roku z hlediska cen, je naprosto šílené. My teď začínáme projekt Lihovaru na Smíchově, jehož první etapa má být dokončena za dva roky. Je pro nás komplikované teď stanovit prodejní cenu a většinu bytů budeme prodávat, až si budeme jistí náklady. To bude snižovat nabídku. A takto bude postupovat většina firem.
Čím bude méně lidí, kteří dosáhnou na vlastní bydlení, bude růst tendence k nájemnímu bydlení. Vy už s tím počítáte u vašeho projektu Fragment…
Ano. Je snadné si to představit. Dnes je průměrný byt velký 70 metrů, a průměrná cena je asi 137 tisíc korun za metr čtvereční. Když si to rychle spočítáte, průměrný byt stojí devět a půl milionu korun. Při hypotéce sedm milionů je splátka více než třicet tisíc měsíčně na desítky let. Pokud bude nájemné nižší, třeba dvacet tisíc, tak se budete rozhodovat mezi koupí nezařízeného bytu nebo nájmem bytu zařízeného. Čím dál víc lidí se rozhodne pro nájem.
Fragment (aktuálně rostoucí v pražském Karlíně - pozn. red.) nabídne 140 prémiových bytů, včetně zařízeného interiéru. Po podpisu smlouvy okamžitě bydlíte. To je náš první projekt. Druhý bude na Lihovaru. Tam vznikne asi 600 bytů. Sto padesát bytů si chceme nechat a otočit je do nájemního bydlení. Tam se budeme chtít s nájemným dostat na nižší cenu. Třetí segment je v Top Toweru, který chystáme. Tam chceme rozvíjet takzvaný coliving. Ten je nyní na Západě oblíbený. Jsou to malé byty, třeba 19 metrů čtverečních, a k tomu velké sdílené prostory a samozřejmě i absolutně nejnižší nájemné.
Stát háže vinu na developery
S cenou aut není problém, problém je v současnosti s dostupností vlastnického bydlení…
To ale není záležitost naší marže. Nám se nepřiměřeně zdražují vstupy. Je to především tím, že je dlouhý povolovací proces. K tomu připočítejte, že vlastníci pozemků, na kterých stavíme, si také velmi dobře dokážou spočítat hodnotu té nemovitosti a promítnou nám to do cen. Zdražují pozemky, práce, materiál. Navíc, dnes neseženete projektanty. Architektů je dost, ale projektantů je málo. Zdražují finanční náklady. Když povolovací proces trvá osm let, pořád platíte úroky. Stát těmto věcem nerozumí, a hází to na nás a na naše marže.
Mnoho lidí očekává, že příští rok bude kritický z mnoha hledisek. Ať už kvůli inflaci, zdražování energií nebo nedostatku zaměstnanců. Jaký rok čekáte vy?
Bude to rok přelomový. Sejde se v něm spousta nových věcí. Stát tiskl peníze a zadlužoval se, platil lidi za to, že sedí doma a nepracují. To pokřivilo celý trh. Teď už asi rozhazování peněz zadarmo nebude. Zafunguje to tak, že ekonomika začne brzdit. Poroste nezaměstnanost. A lidé pochopí, že se peníze vydělávají prací. Bude krize, to je moje předpověď. Bude vysoká inflace a vysoká nezaměstnanost.
Možná potom lidé budou chtít víc pracovat…
Očekávám, že to tak bude. Teď chtějí lidé více peněz za méně práce. Svět se zbláznil. Očekávám, že se věci začnou narovnávat. My jako firma máme připravených hodně projektů. A předpokládám, že tuhle dobu ve zdraví překonáme.
Marcel Soural (56)
Vystudoval Stavební fakultu ČVUT. V roce 1994 založil developerskou společnost Trigema. V současnosti je jejím jediným majitelem. Trigema je jedním z největších developerů v Česku.